09Th1
Tranh chấp về giao dịch các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo
Bà A được nhân viên tư vấn mua phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo do công ty B phát hành, 2 bên không ký các hợp đồng mua bán mà thông qua đó ký hợp đồng góp vốn không có lãi và phiếu đặt cọc/giữ chỗ để hẹn sau khi dự án hoàn thành thì ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, hết hạn, hợp đồng mua bán chính thức căn hộ không được tiến hành, bên công ty B muốn tăng giá căn hộ để bán cho người khác và trả lại khoản tiền như trong hợp đồng góp vốn cho bà A. HỎI: Cách xử lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà A như thế nào?
1. Phiếu đặt chỗ mua căn hộ/mua bán căn hộ dự kiến/đặt cọc không phạt có dấu treo và góp vốn.
Về bản chất, các loại giấy tờ về phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo chỉ là giấy tờ nội bộ do công ty phát hành, không có giá trị pháp lý, còn về dự án hay căn hộ dự kiến có thể xem là loại tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 2 Điều 108 BLDS2015, theo đó các loại tài sản này chưa được hình thành.
Góp vốn là hành vi chuyển giao tài sản hay đưa tài sản vào sử dụng trong hoạt động kinh doanh của công ty tạo thành vốn điều lệ của công ty để đổi lấy quyền lợi, theo đó, người góp vốn không nhận được bất kỳ một khoản tiền nào từ việc chuyển giao vốn vào công ty nhưng nhận được giá trị khác là quyền lợi trong công ty, việc góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.
Tuy nhiên, ở đây khi công ty B và bà A ký kết các hợp đồng góp vốn thì nội dung hợp đồng có thể hiện là không có lãi, làm mất đi bản chất của hoạt động góp vốn, giữa người góp vốn không nhận được bất kỳ khoản lợi ích nào sau khi ký kết.
2. Quy định về góp vốn bằng nhà ở
Thứ nhất, về hợp đồng góp vốn để phân chia nhà ở sau khi dự án hoàn thành.
Việc công ty B bán các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo nhưng không giao kết bằng hợp đồng mua bán mà lại ký kết hợp đồng góp vốn bằng phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo. Như đã nói ở trên, đây có thể xem là nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên theo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật Nhà ở 2014 có ghi rõ các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở (bao gồm Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.); trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Do vậy ở trường hợp trên công ty b ký kết hợp đồng với bà A góp vốn để phân chia nhà ở cho bên A là trái với quy định của pháp luật.
Thứ hai, về các hình thức góp vốn bằng nhà ở.
Có quan điểm cho rằng việc mua bán các phiếu căn hộ, đặt cọc bằng với giá trị nhà ở đã là căn cứ cho việc bà A có quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai nên có quyền dùng tài sản để góp vốn vào công ty. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, điều kiện để nhà ở là tài sản để chủ sở hữu góp vốn quy định như sau:
Điều 150. Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật này.
2. Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này.
Do vậy, nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn, không phải tài sản hình thành trong tương lai như các phiếu đặt chỗ, giữ chỗ hay vị trí trên phiếu đặt cọc.
==>Vì vậy, bất kể là hợp đồng góp vốn để nhận lại nhà ở hay dùng nhà ở hình thành trong tương lai để góp vốn vào công ty đều không thỏa mãn các điều kiện quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, việc giao kết hợp đồng góp vốn giữa công ty B và bà A nhằm che giấu đi giao dịch mua bán các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo thỏa mãn quy định về dấu hiệu giả tạo trong giao dịch dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015, theo đó, việc ký kết hợp đồng góp vốn giữa bà A và công ty B là vô hiệu.
3. Phương hướng giải quyết
Do giao dịch dân sự về góp vốn là vô hiệu do giả tạo, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực là mua bán các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo là giao dịch dân sự thông thường không vi phạm các quy định của pháp luật nên không bị ảnh hưởng.
Bà A có thể tiến hành khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu tuyên Hợp đồng góp vốn vô hiệu, yêu cầu Công ty B tiếp tục thực hiện nghĩa vụ về giao dịch các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo như đã thỏa thuận là ký kết và hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ sau khi dự án hoàn thành.
4. DỊCH VỤ TƯ VẤN KHỞI KIỆN CỦA LUẬT HUY HOÀNG
Luật Huy Hoàng cung cấp các dịch vụ:
– Tư vấn chi tiết điều kiện khởi kiện, xem xét hồ sơ và tính chất vụ án, đưa ra đề xuất và kiến nghị về phương thức giải quyết;
– Hướng dẫn, cùng khách hàng chuẩn bị và nộp hồ sơ;
– Cùng khách hàng thực hiện các thủ tục, giải quyết các tình huống phát sinh trong quá trình Toà án giải quyết vụ án. Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước và giải quyết khi Tòa án có yêu cầu.
Trên đây là bài viết về Tranh chấp về giao dịch các phiếu đặt chỗ căn hộ/ mua bán căn hộ dự kiến/ đặt cọc không phạt có dấu treo , hy vọng rằng bài viết này sẽ mang đến những nội dung thật sự bổ ích đến khách hàng khi chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục trên thực tế. Nếu cần chúng tôi hỗ trợ dịch vụ hãy liên hệ ngay với Luật Huy Hoàng theo thông tin dưới đây.
